Hyvä tietää kaavoituksesta – kaavoitus Suomessa

Kaavatasot

Suomessa on kolme pääasiallista kaavatasoa:

1. Maakuntakaava: Laaditaan maakunnan liiton toimesta ja se ohjaa yleispiirteisesti maakunnan maankäyttöä.
2. Yleiskaava: Kunnan laatima kaava, joka ohjaa kunnan maankäyttöä yleisellä tasolla.
3. Asemakaava: Kunnan laatima yksityiskohtainen kaava, joka määrittää tarkasti alueiden käytön ja rakentamisen.

Kaavoitusprosessi

Kaavoitusprosessi etenee seuraavasti:

1. Aloitus: Kaavoitusprosessi käynnistyy aloitteella, joka voi tulla esimerkiksi kunnalta, yritykseltä tai yksityishenkilöltä. Jos kaavoitusaloite tulee yritykseltä tai yksityishenkilöltä, puhutaan silloin hankekaavasta. Hankekaavoissa ennen kaavoitustyön aloittamista kunnan ja hankekehittäjän välillä laaditaan kaavoitussopimus. Tässä vaiheessa myös tehdään tarvittavat selvitykset ja laaditaan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). Selvityksiin voi kuulua esimerkiksi luonto- ja kulttuuriarvojen kartoitus. OAS on julkisesti nähtävillä ja yleensä sen nähtäville asettaminen tehdään viranomaispäätöksenä.
2. Luonnos: Laaditaan tarvittavia lisäselvityksiä, joiden pohjalta laaditaan kaavaluonnos, joka asetetaan julkisesti nähtäville ja siitä pyydetään lausuntoja. Yleensä päätöksen kaavaluonnoksen nähtäville asettamisesta tekee kunnan päätöksentekoelin, eli lautakunta tai kaupunginhallitus. Kuntalaiset voivat esittää kaavaluonnoksesta mielipiteitä nähtävilläoloaikana.
3. Ehdotus: Luonnoksen pohjalta laaditaan tarkennettu kaavaehdotus, joka asetetaan julkisesti nähtäville ja siitä pyydetään lausuntoja. Yleensä päätöksen kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta tekee kunnan päätöksentekoelin, eli lautakunta tai kaupunginhallitus. Kuntalaiset voivat esittää muistutuksia kaavaehdotukseen nähtävilläoloaikana.
4. Hyväksyminen: Kaava hyväksytään kunnanvaltuustossa tai kaupunginvaltuustossa.
5. Voimaantulo: Hyväksytty kaava astuu voimaan, kun siitä ei ole tehty valituksia tai valitukset on käsitelty hallinto-oikeudessa tai korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Osallistuminen ja vuorovaikutus

Kaavoitusprosessissa korostetaan avoimuutta ja osallisten mahdollisuutta vaikuttaa. Kuntalaisilla, yrityksillä ja muilla sidosryhmillä on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun ja antaa palautetta eri vaiheissa.

Kaavoitus on aina yhteistyötä. Hankkeen suunnittelijat yhdessä kaupungin kanssa  koordinoivat kokonaisuutta ja suunnittelevat kaavaratkaisua. Lisäksi kaavoituksen keskeisiä yhteistyökumppaneita ovat:

• maanomistajat
• asukkaat, jotka osallistuvat suunnitteluun
• muut osalliset, joihin kaupunkisuunnittelu vaikuttaa, esimerkiksi yhdistykset, yhteisöt ja yritykset
• viranomaiset, jotka antavat kaavoista lausuntoja
• eri alojen asiantuntijat, jotka tuottavat tietoa suunnittelun tueksi

Kaavoituksen kustannukset

Kaavan laatimisen aiheuttamista kustannuksista sovitaan kunnan ja hankekehittäjän välillä. Jossain kunnissa kaavoitustyötä tehdään hankekehittäjän palkkaamaan kaavoituskonsultin toimesta ja jossain sitä tehdään kunnan omana kaavoitustyönä. Tässä tapauksessa hankekehittäjä maksaa kaavan laatimisesta erikseen sovitun kaavoitusmaksun.

Kaavoitukseen liittyy myös useita selvityksiä, joiden kustannuksien jakamisesta sovitaan kunnan ja hankkeen kehittäjän välillä. Kaavoituksen aikana laadittavia selvityksiä voivat olla esimerkiksi arkeologinen inventointi, luontoselvitykset, taloudellisten vaikutusten arviointi, meluselvitys ja rakennettavuusselvitys. Kustannusten jakamisesta sovitaan hankekehittäjän ja kunnan välisessä kaavoitussopimuksessa.

Jos kaavoitettava maa-alue ei ole kokonaisuudessaan kunnan omistuksessa laaditaan kunnan ja maanomistajan välillä maankäyttösopimus ennen kaavan hyväksymistä. ​Maankäyttösopimuksella sovitaan maanomistajan osallistumisesta kunnalle aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin ja mahdollisesti myös kunnallisteknisten ratkaisujen toteuttamisesta. Maankäyttösopimukset ovat keskeinen osa kaavoitusta, erityisesti silloin, kun kaavoituksesta aiheutuu merkittäviä yhdyskuntarakentamisen kustannuksia.